Votre projet de construction nécessitera le soutien d’un professionnel expérimenté afin de vous guider et de réaliser la maison de vos rêves. Pour cela, il faut savoir différencier les intervenants pour choisir celui qui vous correspond.
Trois choix existent en France : le constructeur de maison individuel, le maître d’œuvre et l’architecte. Comment faire le choix ? Quelles sont leurs forces et faiblesses ?
Qui répondra le mieux à vos attentes.

Comparaison en terme de :
– Conception et Design
– relation clients
– prix et délais
– suivi de chantier
– garanties et assurances

CONCEPTION ET DESIGN

Comme expliquer dans l’article « Comment choisir son constructeur de maison ? » , le critère de la qualité de conception est fondamental, car il impactera en permanence votre confort quotidien et vos finances.

Le constructeur

Constructeur de Maisons Individuelles est une profession régit par le code de l’Habitat et de la Construction (loi de 1990). La majorité des constructeurs ont une vision économique de la conception de maison. En effet, en règle générale, un constructeur propose des maisons « catalogues » dont la conception a été étudiée avant la demande du client, dans une logique de standardisation pour gagner du temps de réalisation et baisser les coûts. Le choix d’une maison sur catalogue limite ou interdit toute modification de la structure du bâti. Seuls les plans intérieurs peuvent être modifiés afin que le client personnalise sa future maison.
Le risque de choisir une maison sur catalogue est qu’elle soit peu adaptée au terrain et ne tienne pas compte de l’orientation par rapport au soleil. C’est souvent la raison pour laquelle on peut voir des maisons avec des baies vitrées orientées plein nord…
Cependant, quelques rares petits constructeurs sortent du lot et proposent des maisons réellement sur-mesure, c’est-à-dire dont la conception est entièrement guidée par les volontés des clients en tenant compte des prescriptions et conseils du constructeur pour concevoir une maison à l’architecture bioclimatique et performante thermiquement. Les plans, les formes et le design sont alors les vôtres. Pour vérifier une bonne conception, visitez les dernières réalisations du constructeur en plein après-midi. Si les larges baies vitrées sont inondées de soleil, les garages sont positionnés au nord, la conception a été soignée.

Le maître d’œuvre et l’architecte

Le maître d’œuvre et l’architecte ne peuvent pas avoir de catalogue de maisons, mais seulement des exemples de réalisations. Ils s’adaptent à vos souhaits pour vous faire la maison que vous souhaitez. Ainsi, la maison peut prendre plusieurs formes et les plans intérieurs sont sur-mesure.
Malgré cela, il n’est pas si évident que ces professionnels adaptent l’implantation de la maison à la course apparente du soleil et au terrain. Il convient de vérifier si ces principes sont pris en compte. Si votre projet dépasse 150m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire. Rien ne vous empêche de mandater un architecte pour faire des plans et les faire réaliser par un constructeur.

Ainsi, si vous recherchez un produit plutôt « standard » et économique, un constructeur proposant un catalogue pourra certainement répondre à votre besoin.
Pour une construction réellement sur-mesure, penchez plutôt vers un maître d’œuvre ou un architecte.
L’idéal est peut-être, s’il en existe dans votre zone de construction, un des rares constructeurs qui proposent une démarche totalement sur-mesure.
Dans tous les cas, vérifier si le professionnel propose une maison pensée en tenant compte du terrain et de l’orientation du soleil. Commencer à vous vendre une maison sans connaître votre terrain et son orientation n’est pas sérieux.

RELATION CLIENTS

Construire sa maison est un des projets les plus important dans une vie et ce projet de construction va durer au minimum 12/18 mois et souvent plus. Aussi, il convient de trouver un interlocuteur qui vous apportera le maximum de sérénité.

Le constructeur

Très souvent avec les constructeurs, vous êtes pris en mains par un commercial dont le métier est de vendre des maisons rapidement et dont la rémunération est principalement composée des primes sur objectifs de vente. Pour accélérer la vente, c’est souvent le commercial qui s’occupe de la conception, soit un choisissant le modèle qui vous peut vous convenir, soit en réalisant un projet succinct. Une fois un compromis trouvé sur la maison, le commercial vous fait signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) qui inclut un prix global, ferme et définitif. Si ce contrat est protecteur, vous n’aurez pas accès aux devis des entreprises et vous ne pourrez pas choisir les artisans. Ensuite, une fois le Permis obtenu, c’est un conducteur de travaux qui suivra votre chantier jusqu’à la remise des clés. Vous ne verrez plus le commercial dont le travail de vente est terminé.
Il existe de très rares constructeurs chez lesquels l’équipe à taille réduite fait que vous signerez avec les gérants de l’entreprise, professionnels du bâtiment, et votre chantier sera suivi par ces mêmes gérants. Vous aurez ainsi le plaisir de n’avoir qu’un seul interlocuteur de A à Z, en toute confiance et sérénité.

Le maître d’œuvre et l’architecte

Avec ces 2 professionnels, votre premier interlocuteur est directement un professionnel du bâtiment et il vous accompagnera de A à Z. Vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre. Une fois l’appel d’offres réalisé et vous validez avec lui chacun des devis et c’est vous qui choisissez les artisans, avec son conseil bien sûr. C’est donc plus transparent. Par contre, en cas de travaux rendu nécessaires pour l’avancement du chantier et non prévus dans le contrat de maîtrise d’œuvre, les coûts des travaux seront à votre charge. Choisir un architecte ou un maître d’œuvre dont la réputation de sérieux et de fiabilité est connue, est plus que déterminant. Le coût de la prestation dépendra évidemment de la réputation.

Si vous acceptez, en contrepartie d’une protection juridique et de garanties renforcées, une certaine opacité dans un prix ferme et global, vous pouvez opter pour un constructeur sérieux. En revanche, si vous voulez connaître en détail le montant de chaque lot de chaque corps d’état, choisir les entreprises, vous opterez pour un architecte ou un maître d’œuvre. Après, cela reste une question de confiance en la personne que vous aurez en face de vous lors de vos premiers rdvs.

PRIX ET DELAIS

Une maison RT 2012 coûte en moyenne entre 1300€ à 2200€ du m² en fonction des matériaux choisis, du design de la maison, des prestations demandées et des artisans qui interviendront.
Mais le prix et le délai de construction peut varier selon le professionnel que vous aurez choisi.

Le constructeur

La démarche est plus aisée à la base puisque les prix sont affichés et qu’ils répondent à l’objectif économique des standardisations opérées chez les constructeurs.
De plus, les constructeurs vendent généralement beaucoup de maisons faisant appel aux mêmes matériaux ou fournitures, ce qui permet de faire des économies d’échelle.
Si les prix de base sont souvent les moins chers chez les constructeurs, dès que vous allez vouloir personnaliser votre maison, le prix va augmenter rapidement. C’est le jeu des plus-values au contrat.
Il convient donc de définir votre budget et d’inclure en toute connaissance dans le prix à la signature les différentes options ou différents choix que vous souhaiterez dans votre maison. Une fois cela réalisé, vous aurez votre échelle de paiement qui prévoit les montants à verser après chaque étape de chantier.
En termes de délais, si la phase étude et conception sera certainement plus rapide qu’avec un architecte ou maître d’œuvre, la réalisation pourrait être elle aussi moins longue du fait d’une standardisation plus poussée.

Le maître d’œuvre et l’architecte

Le maître d’œuvre et l’architecte évitent les intermédiaires et autorisent la personnalisation au juste prix. Par contre, le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas ferme et définitif. Tous les aléas de chantier non prévus dans le contrat seront à votre charge.
Par exemple, lors du terrassement, il est découvert un bloc de granit qui oblige à faire 3 rang de vide sanitaire supplémentaires. C’est à vous de payer le surcoût, car ces prestations n’ont pas été chiffrées au départ et prévues dans le contrat.
Les artisans facturent au fur et à mesure de leurs travaux effectués.
Attention, si le prix est sur le papier transparent, il arrive que la marge « transparente » des professionnels ne le soit pas tant que cela… Vous avez sûrement déjà entendu parler des rétro-commissions. Votre architecte ou maître d’œuvre vous conseille tel ou tel artisan, avec lequel il travaille souvent. Il se peut qu’il perçoive une commission sur les devis que vous signez avec ces « partenaires ». Le coût reste le même pour vous, mais sa marge est majorée, et surtout l’artisan travaille pour moins que ce qu’il écrit.
En ce qui concerne les délais, que vous ayez choisi un constructeur sérieux réalisant une maison sur-mesure, ou un architecte ou maître d’œuvre, les délais seront à quelques semaines près les mêmes.
La différence étant que le contrat de construction intègre un délai convenu que le constructeur doit respecter sous peine de pénalités de retards.

SUIVI DE CHANTIER

Dans le cas d’un constructeur, le suivi de votre chantier est compris dans le prix convenu. Par contre, l’accès au chantier est strictement interdit et vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui construisent votre maison.
Dans les faits, vous pouvez demander à visiter régulièrement le chantier.
Certains, sans avoir conscience des risques encourus, vont jusqu’à remettre une clé d’accès au chantier. Un constructeur sérieux ne le fera pas car en cas d’accident il risque une lourde sanction financière et verra le chantier fermé un bon moment.

Avec un architecte ou un maître d’œuvre, vous disposerez des clés et aurez accès au chantier quand vous le souhaitez. Il est préférable d’inclure dans le contrat le suivi de chantier.
Dans tous les cas, le suivi de chantier est un travail complexe. Les interactions entre les artisans sont nombreuses et une réelle capacité d’adaptation et de gestion des aléas est nécessaire.

GARANTIES ET ASSURANCES

Un projet de construction est coûteux et il est normal de souhaiter des garanties et des assurances sérieuses. La loi française de 1990 répond à cette demande de protection des maîtres d’ouvrage.
Tous les professionnels proposent les 3 garanties obligatoires.

Architecte, constructeur et maître d’œuvre

Tous les professionnels qui interviennent dans un projet de construction doivent fournir les garanties de « parfait achèvement », « biennale ou bon fonctionnement » et « décennale ».

La garantie de « parfait achèvement » :

Dure 1 an à compter de la réception des travaux et oblige le professionnel à réparer toutes malfaçons survenues au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

La garantie « biennale ou bon fonctionnement »

D’une durée de 2 ans après la réception des travaux, elle impose au professionnel de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n’est pas opérationnel.

La garantie « décennale »

D’une durée de 10 ans à réception des travaux, elle concerne tous les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation (sa destination).
Cette garantie doit obligatoirement vous être présentée avant toute signature de devis ou contrat.

Ensuite il y a des assurances à la charge du client

Assurance Chantier qui protège votre chantier des accidents ou dégradations liés à des facteurs extérieurs.
Dans le cas d’un chantier mené par un constructeur, le chantier lui appartient tant qu’il n’est pas livré. C’est donc son assurance et sa responsabilité.

Assurance « Dommages-Ouvrage » ou Assurance DO

Assurance absolument obligatoire, c’est assurance qui a le même rôle que la « garantie décennale » et concerne les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation.
Par contre elle prend à sa charge et rapidement les réparations nécessaires. A charge pour l’assureur DO de se retourner vers les assureurs « décennales ».
Le coût de l’assurance Dommage-Ouvrage est soit compris dans le prix global du constructeur ou à charge du client. C’est clairement indiqué dans le Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI).
En cas de recours à un architecte ou à un maître d’œuvre, il doit vous proposer une assurance DO auprès d’une compagnie avec un coût associé et facturé en tant que tel dans le contrat de maîtrise d’œuvre, ou bien, il vous appartient de trouver une assurance DO et la régler directement.

Il peut arriver qu’un architecte ou maître d’œuvre vous fasse comprendre que vous pouvez vous passer de cette assurance… Il faut rappeler qu’elle est obligatoire au regard de la loi !!!
En cas de revente avant la fin du délai de validité de l’assurance DO (10 ans donc…), vous serez obligé de le mentionner dans l’annonce et la valeur du bien en sera impactée ou bien le bien sera plus difficile à revendre.
Sachez aussi, que le montant de cette assurance est calculé selon un pourcentage appliqué au prix TTC de la maison. Plus le pourcentage est faible, et donc le montant de DO réduit, moins le professionnel aura eu de sinistre auprès de la compagnie d’assurance. C’est en quelque sorte le bonus/malus du professionnel. Vous pouvez exigez de voir le taux de DO appliqué par la compagnie d’assurance au professionnel. Ainsi pas de triche sur le montant…

Enfin, seuls les constructeurs ont obligation de souscrire une Garantie de Livraison !
La garantie de livraison d’une maison individuelle est l’engagement pris par un organisme financier, (banque, société de financement ou assureur) d’assumer financièrement la fin des travaux de votre maison, en cas de carence du constructeur. Cette carence peut être liée à un retard ou une mauvaise exécution des travaux. Après une mise en demeure restée sans réponse, la banque, l’assureur ou la société de financement prend le relais du constructeur pour terminer les travaux.
Il s’agit d’une différence conséquente avec architecte et maîtrise d’œuvre qui ne proposent pas cette garantie. Vous avez certainement entendu parler dans votre entourage de chantiers arrêtés et qui n’ont repris qu’après paiement de surcoûts exorbitants par les clients.

Ainsi vous disposez de tous les éléments d’information pour savoir comment choisir entre constructeur, maître d’œuvre et architecte.
Et rappelez-vous, un professionnel qui commence par parler avec-vous de votre terrain, puis de l’orientation de votre maison, et qui vous propose de visiter des chantiers en cours et déjà un professionnel sérieux.
Enfin, sachez que vous pouvez contacter et même rencontrer gratuitement un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre département. Ils sont de bons conseils pour vos projets.